Ce que le crédit coûte vraiment
Calculateur du coût total d'un crédit immobilier
Le coût d'un crédit ne se résume pas à ses intérêts. Trois autres postes s'ajoutent, et le dernier surprend souvent : l'assurance emprunteur représente couramment un cinquième à un quart du total sur les durées longues.
Ce calculateur additionne les quatre, pour donner le chiffre qui permet réellement de comparer deux offres.
Souvent entre 500 et 1 500 €, et souvent négociables.
Caution ou hypothèque. Avec une caution, une partie peut vous être restituée à la fin du prêt.
Ce que votre crédit vous coûtera
Coût total du crédit
93 375 €
soit 42 % du capital emprunté
Total remboursé
313 375 €
sur 20 ans
Mensualité
1 293 €
Assurance comprise
Décomposition du coût
- Intérêts du prêt
- 77 075 €83 %
- Assurance emprunteur
- 13 200 €14 %
- Frais de dossier
- 900 €1 %
- Garantie (caution ou hypothèque)
- 2 200 €2 %
L'assurance emprunteur pèse souvent plus lourd qu'on ne le croit : sur les durées longues, elle représente couramment un cinquième à un quart du coût total. C'est la raison pour laquelle la loi permet d'en changer à tout moment, sans frais.
Taux indicatifs relevés en juillet 2026, hors assurance et hors coût de garantie. Source : Observatoire Crédit Logement / CSA — analyse de juillet 2026. Le taux qu'une banque vous proposera dépend de votre dossier.
Estimation pédagogique calculée à partir des informations que vous avez saisies. Seule votre banque peut vous remettre une offre de prêt.
Les quatre postes, un par un
Les intérêts.Le prix de l'argent prêté. Ils dépendent du taux, du capital et surtout de la durée : allonger de cinq ans peut les augmenter de moitié.
L'assurance emprunteur.Elle couvre le décès, l'invalidité et parfois la perte d'emploi. Elle n'est pas légalement obligatoire, mais aucune banque ne prête sans. Son coût dépend de l'âge, de l'état de santé et de la quotité assurée.
Les frais de dossier. Entre 500 et 1 500 € en général, souvent négociables, parfois offerts en fin de trimestre.
La garantie.Caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque. La caution coûte souvent moins cher et une partie peut être restituée à la fin du prêt ; l'hypothèque implique des frais de mainlevée en cas de revente anticipée.
Le levier le plus rentable
Depuis la loi Lemoine, l'assurance emprunteur peut être changée à tout moment, sans frais et sans attendre une date anniversaire, à condition que les garanties soient équivalentes. Sur un prêt de 220 000 €, l'écart entre un contrat de groupe et une délégation peut dépasser 8 000 € — bien plus qu'un quart de point de taux.
Comparer deux offres : le seul chiffre qui vaille
Le TAEG— taux annuel effectif global — intègre tous ces postes. C'est le seul indicateur qui permette de comparer, et la banque a l'obligation de vous le communiquer. Une offre à 3,10 % nominal avec une assurance chère peut coûter plus qu'une offre à 3,25 % avec une assurance bien tarifée.
Questions fréquentes
Peut-on négocier les frais de dossier ?
Oui, et c'est l'un des points les plus faciles à obtenir, surtout si vous domiciliez vos revenus dans l'établissement ou si vous faites jouer la concurrence. Certaines banques les offrent en période commerciale. Demandez-le explicitement : cela ne se propose pas spontanément.
Caution ou hypothèque, laquelle choisir ?
La caution est aujourd'hui la plus répandue et souvent la moins chère : un organisme se porte garant, et une part de la somme versée peut vous être restituée à la fin du prêt. L'hypothèque est une garantie prise sur le bien : elle coûte des frais notariés à la mise en place, et une mainlevée si vous revendez avant la fin. La banque a parfois sa préférence, mais le choix se discute.
L'assurance est-elle obligatoire ?
La loi ne l'impose pas, mais aucune banque ne prête sans. En revanche, vous n'êtes pas obligé de prendre celle de la banque : la délégation d'assurance est un droit, et depuis la loi Lemoine vous pouvez en changer à tout moment, sans frais, dès lors que les garanties sont au moins équivalentes.
Le coût total change-t-il si je rembourse par anticipation ?
Oui, à la baisse — mais moins qu'on ne l'imagine si l'on s'y prend tard, et il faut déduire l'éventuelle indemnité. Notre simulateur de remboursement anticipé chiffre l'opération dans les deux sens.
Pour aller plus loin
Autres simulateurs
- Calculateur de mensualité de prêt immobilierLa mensualité d'un prêt, assurance comprise, et son tableau d'amortissement.
- Comparer un prêt sur 15, 20 et 25 ansLa même somme empruntée sur trois durées, mensualité et coût comparés.
- Simuler un remboursement anticipéLe gain réel d'un remboursement anticipé, indemnité déduite.
- Impact d'une variation du tauxL'effet d'une variation de taux, en euros par mois et au total.
Guides sur le sujet
- Le coût total d'un crédit immobilierLes quatre postes du coût réel, et celui qui se négocie le mieux.
- L'assurance emprunteur, expliquéeCe qu'elle couvre, ce qu'elle coûte, et comment en changer sans frais.
- Caution ou hypothèque : comment choisirLes deux formules comparées, y compris ce qui se passe en cas de revente.
- Les frais de dossier bancairesLe poste le plus facile à négocier, et comment s'y prendre.
Une simulation ne suffit pas à décider
Le Passeport Emprunteur reprend tous ces calculs d'un coup et y ajoute ce qu'un simulateur isolé ne voit pas : votre reste à vivre, votre épargne conservée et la cohérence d'ensemble du projet.
Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
- Service-Public.fr — Le portail officiel de l'administration française
- Legifrance — Le texte officiel du Code de la consommation
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.