Mon projet tient-il dans mes revenus
Calculateur de taux d'endettement
Le taux d'endettement — aussi appelé taux d'effort — mesure la part de vos revenus qui part en remboursements de crédits, assurance emprunteur comprise. C'est le premier chiffre que regarde une banque.
La limite de référence est de 35 %, recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière. Ce n'est ni une loi, ni un couperet, et cette page explique pourquoi.
Les banques ne retiennent souvent qu'environ 70 % des loyers perçus.
Assurance emprunteur comprise : c'est ainsi que la banque la compte.
Votre taux d'effort
Part de vos revenus consacrée aux crédits
35,5 %
Limite recommandée par le HCSF : 35 %
Vous dépassez la limite recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière. Ce n'est pas un refus automatique : les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants. Mais le reste du dossier devra être solide.
Mensualité maximale à 35 %
1 080 €
Une fois vos crédits en cours déduits.
Estimation pédagogique calculée à partir des informations que vous avez saisies. Seule votre banque peut vous remettre une offre de prêt.
Ce qui entre dans le calcul, et ce qui n'y entre pas
Au numérateur : la mensualité du prêt envisagé, assurance comprise, plus toutes les mensualités de crédits en cours — auto, personnel, renouvelable, autre bien immobilier.
Au dénominateur : vos revenus nets mensuels, plus les revenus réguliers que la banque acceptera de retenir. Les loyers perçus ne comptent souvent que pour 70 %.
Ce qui n'y entre pas: votre loyer actuel, vos courses, votre électricité, vos abonnements. C'est l'erreur la plus fréquente des simulateurs amateurs, et elle fait afficher des taux catastrophiques à des dossiers parfaitement sains. Ces charges comptent, mais dans le reste à vivre.
Pourquoi 35 % et pas 33 %
Le seuil de 33 % a longtemps circulé. Il a été remplacé en 2021 par une recommandation à 35 %, mais avec une différence de taille : l'assurance emprunteur y est désormais incluse. En pratique, la limite n'a donc pas été relâchée autant que le chiffre le laisse croire.
Dépasser 35 %, est-ce rédhibitoire ?
Non. Les banques disposent d'une marge de souplesse : elles peuvent dépasser le seuil pour une part limitée de leur production trimestrielle, en réservant l'essentiel de cette marge aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants.
Concrètement, un dossier à 36 ou 37 % avec un fort reste à vivre, un apport solide et des revenus stables passe régulièrement. Un dossier à 34 % avec 900 € de reste à vivre pour quatre personnes peut être refusé. Le ratio ne fait pas tout.
Questions fréquentes
Faut-il compter mon loyer actuel dans le calcul ?
Non, si vous achetez votre résidence principale : le loyer disparaît le jour où vous emménagez, il ne peut donc pas s'additionner à la future mensualité. En revanche, s'il s'agit d'un investissement locatif et que vous restez locataire, la banque tiendra compte de votre loyer — pas toujours dans le taux d'endettement, mais toujours dans l'appréciation du dossier.
Le taux d'endettement se calcule-t-il sur le net ou le brut ?
Sur les revenus nets, avant impôt sur le revenu. C'est le montant qui figure sur votre bulletin de salaire en « net à payer avant impôt ». Utiliser le brut donnerait un taux artificiellement bas.
Un crédit qui se termine bientôt compte-t-il ?
Cela dépend de la banque et du temps restant. Un crédit dont il reste moins de six à douze mois est souvent écarté du calcul, parfois à condition de le solder avant le déblocage des fonds. C'est une question à poser explicitement : la réponse peut changer votre capacité de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Un crédit renouvelable non utilisé pénalise-t-il le dossier ?
Souvent oui, même sans encours : la réserve disponible peut être mobilisée à tout moment, et beaucoup de banques en tiennent compte. Clôturer les réserves inutilisées avant de déposer un dossier est un geste simple qui n'enlève rien et rassure l'établissement prêteur.
Pour aller plus loin
Autres simulateurs
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
- Calculateur de reste à vivreCe qui reste chaque mois une fois le crédit et les charges payés.
- Calculateur de mensualité de prêt immobilierLa mensualité d'un prêt, assurance comprise, et son tableau d'amortissement.
Guides sur le sujet
- Comment réduire son taux d'effortCinq leviers classés par efficacité, du plus rentable au plus marginal.
- Faut-il solder un crédit avant d'acheter ?Le geste le plus rentable avant un dossier — sauf dans un cas précis.
- Combien puis-je emprunter ?La méthode de calcul complète, et les trois erreurs qui faussent la plupart des estimations.
Une simulation ne suffit pas à décider
Le Passeport Emprunteur reprend tous ces calculs d'un coup et y ajoute ce qu'un simulateur isolé ne voit pas : votre reste à vivre, votre épargne conservée et la cohérence d'ensemble du projet.
Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.