Combien puis-je emprunter
Calculateur de capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt, c'est le capital qu'une banque peut vous prêter compte tenu de ce que vous gagnez et de ce que vous remboursez déjà. Elle ne dépend ni du prix du bien, ni de votre apport : c'est le point de départ de tout le reste.
Le calcul part de la limite de 35 % d'endettement recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière, assurance emprunteur comprise, puis retranche vos crédits en cours euro pour euro.
Chaque euro de crédit en cours est un euro de moins pour le prêt immobilier.
Hypothèse par défaut. Le vôtre dépend de votre âge et de votre état de santé.
Ce que vous pourriez emprunter
Capacité d'emprunt
226 329 €
sur 20 ans
Mensualité totale
1 330 €
dont 57 € d'assurance
Coût du financement
92 871 €
Intérêts + assurance
Taux d'effort retenu
35 %
Limite recommandée par le HCSF
Ce montant est le capital empruntable, pas votre budget immobilier. Il faut encore y ajouter votre apport, et en retrancher les frais d'acquisition, qui se paient comptant.
Taux indicatifs relevés en juillet 2026, hors assurance et hors coût de garantie. Source : Observatoire Crédit Logement / CSA — analyse de juillet 2026. Le taux qu'une banque vous proposera dépend de votre dossier.
Estimation pédagogique calculée à partir des informations que vous avez saisies. Seule votre banque peut vous remettre une offre de prêt.
Comment lire ce résultat
Le montant affiché est le capital empruntable, pas votre budget immobilier. Pour obtenir votre budget, il faut y ajouter votre apport, puis en retrancher les frais d'acquisition — 7 à 8 % du prix dans l'ancien, à payer comptant.
Exemple : une capacité d'emprunt de 230 000 € avec 40 000 € d'apport ne donne pas 270 000 € de budget. Il faut d'abord payer environ 19 000 € de frais sur un bien à 250 000 €, ce qui ramène le budget réel autour de 251 000 €.
L'erreur qui coûte le plus cher
Beaucoup de simulateurs oublient l'assurance emprunteur. Sur 230 000 € à 0,30 %, elle coûte 57,50 € par mois — soit près de 17 000 € sur vingt-cinq ans, et une capacité d'emprunt surestimée d'environ 12 000 €. Celui-ci la compte.
Ce qui fait bouger votre capacité
Vos crédits en cours, d'abord. Chaque euro de mensualité en cours est un euro de moins pour le prêt immobilier : 300 € de crédit auto retirent environ 55 000 € de capacité sur vingt ans. Solder le crédit le plus court avant de déposer son dossier est souvent la façon la plus rapide de gagner du budget.
La duréeensuite. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15 %, au prix d'un coût total plus élevé.
Le tauxenfin. Un quart de point de taux représente environ 3 % de capacité — c'est ce que peut faire gagner une négociation, ou perdre un report de six mois.
Questions fréquentes
Les 35 % d'endettement sont-ils une obligation légale ?
Non. C'est une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, que les banques appliquent parce qu'elles doivent en rendre compte. Elles disposent d'une marge de souplesse : elles peuvent dépasser ce seuil pour une part limitée de leur production trimestrielle, en priorité au profit des acquéreurs de leur résidence principale et des primo-accédants. Un dossier à 36 % n'est donc pas automatiquement refusé.
Mes primes et mon treizième mois comptent-ils ?
En général oui, s'ils sont réguliers et prouvés par plusieurs années de bulletins ou d'avis d'imposition. Une prime exceptionnelle isolée ne sera pas retenue. Pour un indépendant, la banque retiendra plutôt une moyenne des deux ou trois derniers exercices.
Et si je suis en CDD ou indépendant ?
Le calcul reste le même, mais l'examen du dossier est plus exigeant. Les banques demandent en général deux à trois ans d'ancienneté dans l'activité, et retiennent une moyenne prudente des revenus. Certaines refusent d'emblée, d'autres non : c'est le type de dossier où consulter plusieurs établissements change vraiment quelque chose.
Mes revenus locatifs sont-ils comptés en entier ?
Rarement. La plupart des banques retiennent environ 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance locative, des charges et des impayés. Certaines les traitent plutôt en déduction des mensualités du crédit correspondant. Saisissez le montant que vous voulez, mais gardez cette décote en tête.
Pour aller plus loin
Autres simulateurs
- Calculateur de mensualité de prêt immobilierLa mensualité d'un prêt, assurance comprise, et son tableau d'amortissement.
- Calculateur de taux d'endettementVotre taux d'effort, et où il se situe face à la limite des 35 %.
- Quel apport pour mon projet immobilier ?Trois niveaux d'apport comparés, avec leur effet sur la mensualité.
- Comparer un prêt sur 15, 20 et 25 ansLa même somme empruntée sur trois durées, mensualité et coût comparés.
Guides sur le sujet
- Combien puis-je emprunter ?La méthode de calcul complète, et les trois erreurs qui faussent la plupart des estimations.
- Quel salaire pour emprunter 300 000 € ?Le montant de la maison en périphérie : deux salaires, et zéro crédit en cours.
- Comment augmenter sa capacité d'empruntCe qui marche vraiment, chiffré — et ce qui n'y change rien.
- Faut-il solder un crédit avant d'acheter ?Le geste le plus rentable avant un dossier — sauf dans un cas précis.
Une simulation ne suffit pas à décider
Le Passeport Emprunteur reprend tous ces calculs d'un coup et y ajoute ce qu'un simulateur isolé ne voit pas : votre reste à vivre, votre épargne conservée et la cohérence d'ensemble du projet.
Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.