Transparence
Comment Pretim calcule
La distinction qui tient tout le site
Pretim manipule deux natures de chiffres, et les confondre serait la faute la plus grave que puisse commettre un site de ce type.
Un relevé de marchéest un taux réellement observé, publié par un organisme identifié, à une date connue, avec un lien vers sa source. C'est un fait, et il se vérifie en un clic. Les taux du baromètre et ceux utilisés par défaut dans les simulateurs sont de cette nature.
Une hypothèseest une valeur que nous avons choisie pour faire tourner un calcul en l'absence d'information sur le visiteur. Le taux d'assurance emprunteur par défaut (0,30 %) et les repères de reste à vivre en sont. Ce ne sont pas des faits, mais des points de départ modifiables.
Chaque affichage du site dit laquelle des deux il présente. Les deux sont légitimes ; présenter la seconde comme la première ne l'est pas.
Les formules de calcul
Mensualité d'un prêt amortissable
La formule classique : M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C est le capital, n la durée en mois et i le taux mensuel.
Le taux mensuel est obtenu par division du taux annuel par douze — le taux proportionnel. C'est la convention effective des banques françaises et de leurs tableaux d'amortissement. Utiliser le taux équivalent, plus juste mathématiquement, afficherait une mensualité inférieure à celle qui figurera sur l'offre de prêt.
Le cas du taux nul est traité séparément : la mensualité vaut alors simplement le capital divisé par la durée.
Capacité d'emprunt
La formule inverse de la précédente. L'assurance étant calculée sur le capital initial, la mensualité totale s'écrit capital × (k + a), où k est la mensualité par euro emprunté et ale taux d'assurance mensuel. Le capital s'en déduit directement.
Frais d'acquisition
Quatre postes : les émoluments proportionnels du notaire, calculés tranche par tranche selon le barème réglementé de l'article A444-91 du code de commerce, majorés de la TVA ; les droits de mutation, ou la taxe de publicité foncière dans le neuf ; la contribution de sécurité immobilière ; et un forfait de débours et formalités, qui est une estimation.
Recherche du budget maximal
Le problème est circulaire : les frais dépendent du prix, et le prix dépend de ce qui reste une fois les frais payés. Le barème étant progressif, il n'existe pas de formule fermée simple. Le moteur converge par approximations successives — cinq itérations suffisent à descendre sous l'euro.
Ces formules sont testées
Le moteur de calcul est couvert par une centaine de tests automatiques, qui vérifient notamment que la capacité d'emprunt est l'inverse exact de la mensualité, que le tableau d'amortissement solde le capital à zéro, et que la décomposition des droits de mutation reconstitue bien les taux publiés.
Le Score Pretim
Le Score Pretim est un indicateur pédagogique fondé sur les informations saisies. Il ne préjuge pas de la décision d'un établissement prêteur.
Six critères, notés chacun de 0 à 100, puis agrégés en moyenne pondérée. Aucun critère personnel n'entre dans le calcul : ni âge, ni origine, ni sexe, ni état de santé, ni situation familiale au-delà du nombre de personnes du foyer, qui sert uniquement à rapporter le reste à vivre.
| Critère | Poids | Ce qui est mesuré |
|---|---|---|
| Taux d'effort | 30 % | Mensualité du prêt assurance comprise, plus les mensualités de crédits en cours, rapportées aux revenus nets du foyer. |
| Apport personnel | 20 % | Apport rapporté au coût total de l'opération, frais d'acquisition et travaux compris. |
| Reste à vivre | 20 % | Ce qui demeure chaque mois une fois la mensualité, les crédits et les charges déclarées payés, rapporté au nombre de personnes du foyer. |
| Épargne conservée | 12 % | Épargne restant disponible après versement de l'apport, exprimée en nombre de mensualités. |
| Crédits en cours | 10 % | Mensualités des crédits déjà en cours, rapportées aux revenus. |
| Durée du financement | 8 % | Durée du prêt, en années. |
La règle des critères non évaluables
Un critère que Pretim ne peut pas juger vaut nullet sort du calcul : la pondération est alors renormalisée sur les critères restants. Il ne vaut jamais 100.
La différence n'est pas théorique. Le calculateur de capacité d'emprunt ne demande ni l'apport ni l'épargne. Si ces critères valaient 100 faute d'information, chaque simulation partielle afficherait un score flatteur pour un projet dont on ne sait presque rien.
À ne pas confondre avec un critère favorable : « aucun crédit en cours » vaut bien 100, parce que c'est une information, et une bonne. « Épargne non renseignée » vaut null, parce que c'est une absence d'information.
Les cinq niveaux
- 90 – 100Paramètres très favorables
- 75 – 89Projet solide
- 60 – 74Projet cohérent
- 40 – 59Plusieurs points de vigilance
- 0 – 39Projet à retravailler
Les hypothèses, une par une
Taux d'assurance emprunteur : 0,30 % du capital emprunté par an. Le coût réel dépend de l'âge, de l'état de santé, du métier et de la quotité assurée : il n'existe aucun taux moyen qui aurait un sens pour quelqu'un en particulier. La valeur retenue correspond à un usage courant pour un emprunteur de moins de quarante ans, et tous les simulateurs permettent de la remplacer.
Reste à vivre indicatif : 800 € par adulte et 300 € par enfant, par mois. C'est l'hypothèse la plus fragile du site : aucune banque ne publie sa grille, et le montant nécessaire dépend beaucoup du coût de la vie local. Elle sert à donner un ordre de grandeur, rien de plus.
Épargne de sécurité conseillée : 3 mois de mensualité au minimum, 6 pour le confort. C'est une hypothèse de bon sens plutôt qu'une règle bancaire.
Débours et formalités du notaire : forfait estimé. Ce poste varie d'un dossier à l'autre ; seul le notaire chargé du dossier peut établir le décompte exact.
Les références réglementaires utilisées
Taux d'effort de 35 % et durée de 25 ans : recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, assurance emprunteur comprise. Ce n'est ni une loi, ni un couperet : les banques disposent d'une marge de souplesse, encadrée et limitée, qu'elles réservent en priorité aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants. Le site le rappelle à chaque fois qu'il affiche ce seuil.
Barème des émoluments du notaire : article A444-91 du code de commerce, barème en vigueur depuis le 1ermars 2026 et applicable jusqu'au 29 février 2028.
Droits de mutation : la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,50 % à 5,00 %, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de cette hausse.
Indemnité de remboursement anticipé : plafonnée par le code de la consommation au plus faible de deux montants — six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû.
Ce que Pretim ne fait pas
- Aucune prévision de taux. Ni à trois mois, ni à un an. Personne ne sait où ils iront.
- Aucune mise en relation.Pretim n'est pas intermédiaire en opérations de banque et ne perçoit aucune commission.
- Aucune banque, aucun courtier, aucun assureur cité. Le site compare des mécanismes, pas des acteurs.
- Aucune collecte de données de simulation. Tous les calculs sont exécutés par votre navigateur.
Corriger une erreur
Si un chiffre, une formule ou une référence vous semble fausse, écrivez-nous. Une correction sera apportée et la date de mise à jour du contenu concerné modifiée en conséquence.
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Legifrance — Le texte officiel du Code de la consommation
- Service-Public.fr — Le portail officiel de l'administration française
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
- Observatoire Crédit Logement / CSA — Source des taux du baromètre
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.