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Les frais dits « de notaire »

Estimation des frais d'acquisition

On les appelle « frais de notaire », et c'est trompeur : le notaire n'en garde qu'environ 1 % du prix. Près de 80 % partent en impôts vers le département, la commune et l'État. Il les encaisse et les reverse.

Ce simulateur donne le montant à prévoir et montre à qui va chaque euro.

€
20 000 €900 000 €

Hors mobilier : le mobilier déduit du prix réduit l'assiette des droits.

Type de bien
Premier achat de votre résidence principale ?
Taux départemental

Estimation de vos frais d'acquisition

Frais d'acquisition

20 075 €

soit 8,0 % du prix

Part qui va aux impôts

80 %

Département, commune, État

Budget total à prévoir

270 075 €

Prix du bien + frais

À qui va chaque euro

Droits de mutation— Département, commune et État
15 796 €
Émoluments du notaire— Le notaire — TVA comprise
2 928 €
Contribution de sécurité immobilière— L'État, pour la publicité foncière
250 €
Débours et formalités— Documents avancés par le notaire — estimation
1 100 €

Le notaire ne garde qu'environ 1 % du prix. L'essentiel de ce qu'on appelle « les frais de notaire » part en impôts : il les encaisse et les reverse. C'est pourquoi ces frais ne se négocient quasiment pas — et pourquoi ils sont bien plus faibles dans le neuf. Le taux de droits de mutation retenu ici est de 6,32 %.

Estimation indicative. Seul le notaire chargé du dossier peut établir le décompte exact : il connaît le mobilier déduit du prix, les particularités du bien et le détail des débours.

Estimation pédagogique calculée à partir des informations que vous avez saisies. Seule votre banque peut vous remettre une offre de prêt.

Pourquoi le neuf coûte trois fois moins cher

Un logement neuf vendu pour la première fois est soumis à la TVA, déjà comprise dans le prix affiché. Il échappe donc aux droits de mutation et ne supporte qu'une taxe de publicité foncière réduite. Ses frais d'acquisition tournent autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Sur un bien à 250 000 €, l'écart représente environ 12 000 €. Il ne suffit pas à lui seul à départager neuf et ancien — le prix au mètre carré du neuf est généralement plus élevé — mais il pèse dans la balance.

La hausse de 2025 et l'exception primo-accédants

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de droits de mutation de 4,50 % à 5,00 %, du 1eravril 2025 au 31 mars 2028. La grande majorité l'a fait, ce qui porte le taux global de 5,81 % à environ 6,32 %.

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de cette hausse, quel que soit leur département. Sur un bien à 250 000 €, cela représente environ 1 250 € d'économie.

Un levier légal, souvent oublié

Le mobilier vendu avec le logement — cuisine équipée, électroménager, meubles — peut être déduit du prix retenu pour le calcul des droits, à condition d'être détaillé et chiffré à sa valeur réelle dans le compromis. Sur 8 000 € de mobilier, l'économie approche 500 €. Les montants doivent être justifiables : le fisc peut demander des factures.

Ce que le simulateur ne peut pas savoir

Le poste « débours et formalités » est estimé forfaitairement. Il couvre les sommes avancées par le notaire pour votre compte — documents d'urbanisme, état hypothécaire, publication de l'acte — et varie d'un dossier à l'autre, en général entre 800 et 1 400 €. Seul le notaire chargé du dossier peut établir le décompte exact.

Questions fréquentes

Peut-on emprunter les frais d'acquisition ?

Rarement. Les banques attendent qu'ils soient couverts par l'apport, précisément parce que c'est un test de la capacité d'épargne de l'emprunteur. Un financement dit « à 110 % », qui couvre le bien et les frais, existe mais reste réservé à des profils particuliers et se paie par un taux moins favorable.

Les frais sont-ils négociables ?

Très peu. Les émoluments du notaire sont fixés par un tarif réglementé, identique partout en France. Le notaire peut consentir une remise limitée sur la part d'émoluments correspondant aux tranches de prix supérieures à 150 000 €, mais elle est plafonnée. Les droits et taxes, eux, ne se négocient pas du tout.

Quand faut-il payer ces frais ?

Le jour de la signature de l'acte authentique, par virement au notaire, en même temps que le solde du prix. Le notaire demande en général une provision légèrement supérieure au montant estimé, et restitue le trop-perçu quelques mois plus tard, une fois toutes les formalités réglées.

Choisir son notaire change-t-il le montant ?

Non pour le tarif, qui est réglementé et identique. En revanche, vous pouvez faire appel à votre propre notaire en plus de celui du vendeur : les deux se partagent alors les émoluments, sans coût supplémentaire pour vous. Cela ne coûte rien et vous donne un interlocuteur qui défend vos intérêts.

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Sources

Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.