De combien ai-je besoin
Quel apport pour mon projet immobilier ?
La question n'est pas seulement « combien faut-il ». C'est aussi « combien faut-il garder ». Un dossier qui vide entièrement son épargne pour maximiser son apport présente une mensualité plus faible, mais aucune marge — et les banques regardent les deux.
Ce simulateur compare trois niveaux d'apport et montre, pour chacun, la mensualité, le coût du crédit et ce qu'il vous resterait après l'achat.
Trois niveaux d'apport, trois situations
Le point de départ :les frais d'acquisition de ce bien s'élèvent à environ 20 075 €. Ils se paient comptant et ne s'empruntent presque jamais. C'est le plancher réel de l'apport.
Apport minimal
20 075 €
Couvre juste les frais d'acquisition
- Mensualité
- 1 469 €
- Coût du crédit
- 102 585 €
- Épargne restante
- 24 925 €
Apport de 10 %
45 075 €
Le niveau habituellement attendu
- Mensualité
- 1 322 €
- Coût du crédit
- 92 326 €
- Épargne restante
- manque 75 €
Apport de 20 %
70 075 €
Position confortable
- Mensualité
- 1 175 €
- Coût du crédit
- 82 068 €
- Épargne restante
- manque 25 075 €
Mettre le maximum d'apport réduit la mensualité et le coût du crédit. Mais une banque regarde aussi ce qui reste après l'opération : conserver 3 à 6 mois de mensualité est le repère habituellement conseillé.
Taux indicatifs relevés en juillet 2026, hors assurance et hors coût de garantie. Source : Observatoire Crédit Logement / CSA — analyse de juillet 2026. Le taux qu'une banque vous proposera dépend de votre dossier.
Estimation pédagogique calculée à partir des informations que vous avez saisies. Seule votre banque peut vous remettre une offre de prêt.
Le vrai plancher : les frais d'acquisition
Les frais d'acquisition — ce qu'on appelle à tort les frais de notaire — représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se paient comptant le jour de la signature, et les banques acceptent rarement de les financer.
C'est le plancher réel de l'apport. Sur un appartement ancien à 250 000 €, il faut donc trouver environ 19 000 € avant même de parler du prix du bien.
Le niveau attendu : environ 10 %
Au-delà des frais, la plupart des banques attendent un apport représentant environ 10 % du prix. Ce n'est pas une règle écrite, c'est une pratique. Elle traduit une chose simple : un emprunteur capable d'épargner 25 000 € est un emprunteur capable de rembourser.
Attention à l'épargne à zéro
Mettre 100 % de son épargne dans l'apport améliore la mensualité, mais dégrade le dossier sur un autre critère : le reste après l'opération. Le repère souvent conseillé est de conserver trois à six mois de mensualité. Les premiers mois dans un logement réservent généralement quelques dépenses non prévues.
Peut-on acheter sans apport ?
Oui, cela existe — on parle de financement à 110 %, le prêt couvrant le bien et les frais. Ces dossiers sont devenus rares et se concentrent sur des profils précis : jeunes actifs à fort potentiel de revenus, investisseurs locatifs avec un patrimoine par ailleurs. Le taux obtenu est en général moins favorable.
Questions fréquentes
Un prêt familial compte-t-il comme apport ?
Une donation, oui : elle devient votre argent. Un prêt familial, c'est plus nuancé. S'il est formalisé et remboursable, la banque peut le traiter comme une dette et l'intégrer à votre taux d'endettement. S'il s'agit d'une avance sans échéance de remboursement, certaines l'acceptent comme quasi-apport. Annoncez-le franchement : les mouvements sur les relevés de compte se voient.
Le prêt à taux zéro compte-t-il comme apport ?
Ce n'est pas un apport au sens strict — c'est un prêt — mais les banques le considèrent souvent comme un quasi-apport, parce qu'il ne coûte pas d'intérêts et améliore le plan de financement. Le PTZ est réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources et de zone géographique.
L'épargne salariale peut-elle servir d'apport ?
Oui. L'achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé de l'épargne salariale, PEE comme PERCO. Les délais varient : anticipez de plusieurs semaines, et gardez les justificatifs, la banque les demandera.
Plus d'apport signifie-t-il un meilleur taux ?
Souvent, oui. Les grilles bancaires distinguent fréquemment les emprunteurs par tranche d'apport, et l'écart entre les meilleurs et les moins bons profils dépasse couramment un demi-point. Passer de 10 % à 20 % d'apport peut donc jouer sur deux tableaux à la fois : moins emprunté, et moins cher.
Pour aller plus loin
Autres simulateurs
- Estimation des frais d'acquisitionLe montant à prévoir, et la répartition réelle entre impôts et notaire.
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
- Calculateur de mensualité de prêt immobilierLa mensualité d'un prêt, assurance comprise, et son tableau d'amortissement.
Guides sur le sujet
- Combien d'apport faut-il pour acheter ?Le plancher réel, le niveau attendu, et pourquoi ce sont deux choses différentes.
- Peut-on acheter sans apport ?Le financement à 110 % existe encore : pour qui, à quel prix, et ce qu'il faut préparer.
- Apport ou épargne de sécurité ?Combien garder après l'achat, et pourquoi la banque y attache autant d'importance.
Une simulation ne suffit pas à décider
Le Passeport Emprunteur reprend tous ces calculs d'un coup et y ajoute ce qu'un simulateur isolé ne voit pas : votre reste à vivre, votre épargne conservée et la cohérence d'ensemble du projet.
Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Service-Public.fr — Le portail officiel de l'administration française
- ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.