Les deux garanties remplissent la même fonction pour la banque. Elles ne coûtent pas la même chose, et surtout, elles ne se comportent pas de la même façon si vous revendez avant la fin du prêt.
La caution
Un organisme spécialisé se porte garant auprès de la banque. Vous versez une commission — définitivement acquise — et une contribution à un fonds mutuel de garantie, dont une partie peut vous être restituée à la fin du prêt si aucun incident n'est survenu.
Avantages :pas d'acte notarié, donc mise en place plus rapide et moins coûteuse ; aucune formalité ni frais en cas de revente ; une part récupérable à la fin.
Limites :l'organisme doit accepter le dossier, ce qui ajoute une étape et un filtre supplémentaire. Certains profils — revenus atypiques, biens particuliers — sont refusés.
L'hypothèque
La banque prend une sûreté réelle sur le logement, par acte notarié publié au service de la publicité foncière.
Avantages : acceptée dans tous les cas, y compris là où la caution est refusée ; nécessaire pour certains montages et pour les prêts relais sur des biens atypiques.
Limites : des frais notariés à la mise en place ; une mainlevéeà payer si vous revendez avant la fin du prêt, ce qui représente plusieurs centaines d'euros ; rien n'est restitué à la fin.
Le critère qui tranche le plus souvent
Comptez-vous garder ce bien jusqu'au bout du prêt ? En France, la durée moyenne de détention d'une résidence principale est bien inférieure à la durée moyenne des prêts. Autrement dit : la probabilité de revendre avant la fin est élevée, et c'est exactement la situation où l'hypothèque coûte une mainlevée que la caution ne coûte pas.
Le privilège de prêteur de deniers
Il existe une troisième formule, proche de l'hypothèque mais réservée à l'achat d'un bien existant — pas d'une construction. Elle était historiquement moins coûteuse grâce à une exonération de taxe, mais elle a perdu cet avantage. Elle reste proposée dans certains cas ; demandez la comparaison chiffrée avec les deux autres.
La bonne question à poser
« Quel est le coût de la garantie dans chaque formule, et combien m'est restitué à la fin ? » Demandez la réponse en euros, pour les deux options, écrite. C'est le seul moyen de comparer.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Peut-on choisir librement sa garantie ?
En théorie oui, en pratique la banque a souvent une préférence, parfois liée à des accords avec un organisme de caution. Vous pouvez demander l'autre formule, et exiger la comparaison chiffrée. Un refus doit s'expliquer.
Combien coûte une mainlevée d'hypothèque ?
Il s'agit d'un acte notarié dont le tarif est réglementé et proportionnel au montant du prêt. Comptez plusieurs centaines d'euros sur un prêt courant. Le montant exact vous sera indiqué par le notaire au moment de la revente.
La part restituée par la caution est-elle automatique ?
Pas toujours. Certains organismes procèdent d'office, d'autres attendent une demande de l'emprunteur. Notez la date de fin de votre prêt et pensez à vous en enquérir : la somme n'est pas négligeable et elle est facile à oublier vingt ans plus tard.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
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Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Service-Public.fr — Le portail officiel de l'administration française
- Legifrance — Le texte officiel du Code de la consommation
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.