À 500 000 €, la mécanique change une dernière fois. Le reste à vivre cesse d'être le sujet — quand il reste 4 000 € par mois après le crédit, personne ne s'inquiète du budget courses. Ce que la banque examine, c'est autre chose.
| Durée | Taux relevé | Mensualité | Revenus nécessaires | Avec 400 € de crédit | Coût du crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,11 % | 3 604 € | 10 298 € | 11 441 € | 148 796 € |
| 20 ans | 3,16 % | 2 938 € | 8 395 € | 9 538 € | 205 170 € |
| 25 ans | 3,26 % | 2 564 € | 7 326 € | 8 469 € | 269 267 € |
Calculé par le moteur de Pretim aux taux du dernier relevé de marché, avec une hypothèse d'assurance à 0,30 % du capital. Une banque examinera aussi votre reste à vivre, votre apport et la stabilité de vos revenus.
Ce que regarde une banque sur ces dossiers
La pérennité des revenusd'abord. Un revenu élevé mais dépendant de primes variables, de dividendes ou d'une activité récente inquiète davantage qu'un revenu moindre mais stable depuis dix ans. Les banques demandent volontiers trois ans d'historique.
Le patrimoineensuite. À ce niveau, la question n'est plus seulement « peut-il payer chaque mois » mais « que se passe-t-il si la situation se dégrade ». Un patrimoine existant, même illiquide, rassure.
La relation commercialeenfin, plus qu'ailleurs. Un dossier de cette taille intéresse : c'est un client sur vingt ans, avec de l'épargne à placer. Cela ouvre une marge de négociation qui n'existe pas sur un dossier standard.
Le taux d'usure peut mordre
Le taux d'usure est le TAEG maximal légal au-delà duquel un prêt ne peut être accordé. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel. Sur les dossiers où l'assurance coûte cher — âge, profession à risque, antécédents médicaux — le TAEG peut buter contre ce plafond alors même que le dossier est solide. La solution passe généralement par une délégation d'assurance.
La durée, à ce montant
| Durée | Taux | Mensualité | Coût du financement | Écart vs 15 ans |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,11 % | 3 604 € | 148 796 € | — |
| 20 ans | 3,16 % | 2 938 € | 205 170 € | +56 374 € |
| 25 ans | 3,26 % | 2 564 € | 269 267 € | +120 471 € |
L'écart entre les durées atteint ici un niveau où l'arbitrage devient un vrai choix patrimonial. Emprunter long et placer la différence peut se défendre si le placement rapporte davantage, après impôt, que le taux du crédit. Aux niveaux de taux actuels, l'équation est serrée.
Le budget réel
| Apport | Total disponible | Frais d'acquisition | Prix du bien |
|---|---|---|---|
| 60 000 € | 560 000 € | −40 039 € | 519 961 € |
| 120 000 € | 620 000 € | −44 171 € | 575 829 € |
| 250 000 € | 750 000 € | −53 123 € | 696 877 € |
Frais d'acquisition estimés dans l'ancien, taux départemental relevé, hors exonération primo-accédant.
Notez le montant des frais d'acquisition : à ce niveau de prix, ils dépassent à eux seuls le budget total d'un premier achat en zone rurale.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Peut-on emprunter 500 000 € sur 25 ans ?
Oui, la durée n'est pas liée au montant. La recommandation du HCSF plafonne à 25 ans quel que soit le capital, avec une tolérance à 27 ans dans le neuf lorsque le remboursement démarre après la livraison. Ce qui limite en pratique, c'est l'âge : la plupart des assurances emprunteur cessent de couvrir au-delà d'un certain âge à l'échéance.
L'âge est-il un obstacle sur ces montants ?
L'âge n'entre pas dans le calcul de la capacité d'emprunt, mais il conditionne l'assurance : les cotisations augmentent nettement avec l'âge, et les contrats fixent un âge maximal à l'échéance du prêt. Sur un prêt de 25 ans souscrit à 45 ans, le coût de l'assurance peut devenir le premier poste après les intérêts.
Un prêt in fine est-il pertinent ?
Le prêt in fine — où l'on ne rembourse que les intérêts, le capital étant soldé en une fois à la fin — s'adresse surtout à l'investissement locatif, adossé à un placement nanti. Il coûte plus cher en intérêts qu'un prêt amortissable, et son intérêt est essentiellement fiscal. Ce n'est pas un montage à envisager sans conseil.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
- Calculateur du coût total d'un crédit immobilierIntérêts, assurance, frais de dossier et garantie : le coût réel, poste par poste.
- Comparer un prêt sur 15, 20 et 25 ansLa même somme empruntée sur trois durées, mensualité et coût comparés.
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- Qu'est-ce qu'un taux immobilier ?D'où vient le taux, pourquoi il varie, et ce qu'est le taux d'usure.
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Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
- Legifrance — Le texte officiel du Code de la consommation
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.