La réponse arithmétique est simple : 20 ans coûte moins cher. La bonne réponse est plus nuancée, parce que le coût total n'est pas le seul critère — et rarement le plus déterminant.
| Durée | Taux | Mensualité | Coût du financement | Écart vs 15 ans |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,11 % | 1 802 € | 74 398 € | — |
| 20 ans | 3,16 % | 1 469 € | 102 585 € | +28 187 € |
| 25 ans | 3,26 % | 1 282 € | 134 633 € | +60 236 € |
Première question : le projet passe-t-il sur 20 ans ?
Si la mensualité de 20 ans dépasse la limite de 35 % d'endettement, la question est réglée. Emprunter sur 25 ans n'est alors pas une facilité : c'est la condition du projet.
Il reste une alternative honnête, qu'il faut nommer : réduire le budget. Ce n'est jamais la réponse qu'on espère, mais elle est parfois la bonne.
Deuxième question : de quelle marge avez-vous besoin ?
C'est le critère le plus sous-estimé. Une mensualité plus faible laisse de quoi absorber un congé parental, une baisse de revenus, un changement de situation professionnelle.
Beaucoup d'emprunteurs choisissent volontairement 25 ans en se réservant de rembourser par anticipation quand leur situation le permet. C'est acheter de la souplesse pour quelques milliers d'euros — et l'inverse n'est pas possible : on ne rallonge pas un prêt de 20 ans quand les choses se gâtent.
La stratégie « long avec option de raccourcir »
Emprunter sur 25 ans en demandant à la signature une clause de modulation de la mensualité. Vous payez moins cher chaque mois, et vous pouvez augmenter la mensualité — donc raccourcir la durée — dès que votre situation le permet. Cette clause ne coûte rien tant qu'on ne s'en sert pas, mais elle ne s'ajoute pas après coup.
Troisième question : combien de temps allez-vous garder ce bien ?
Si vous pensez revendre dans sept ou huit ans, la durée affichée compte moins que le capital effectivement remboursé à cette échéance. Et sur 25 ans, il est faible.
C'est le point qui manque à la plupart des comparaisons de durée : on compare des coûts totaux sur vingt ou vingt-cinq ans alors que le prêt sera soldé bien avant, par la revente.
Le cas particulier des 27 ans
La recommandation du HCSF plafonne la durée à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans dans le neuf lorsque le remboursement ne commence qu'après la livraison — un différé qui correspond à la période de construction. Ce n'est pas une durée d'amortissement plus longue : c'est un différé, et il se paie en intérêts intercalaires.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Le taux est-il vraiment plus élevé sur 25 ans ?
Oui, généralement de 0,10 à 0,25 point selon les périodes. La banque immobilise son argent plus longtemps et supporte davantage d'incertitude. Le comparateur de Pretim applique les taux réellement relevés pour chaque durée, et non un taux unique.
Peut-on changer de durée après la signature ?
Pas directement, mais deux mécanismes s'en approchent : la modulation de la mensualité, si le contrat la prévoit, et le remboursement anticipé partiel en conservant la mensualité, qui avance la date de fin. Dans les deux cas, il faut que la clause ait été prévue au départ ou que le remboursement soit possible.
Vaut-il mieux 25 ans avec un gros apport ou 20 ans sans ?
Cela dépend de ce qui reste après. Un apport élevé qui vide l'épargne de sécurité fragilise le dossier sur un autre critère. Notre Passeport Emprunteur calcule les deux scénarios sur vos chiffres réels et affiche le score de chacun, ce qui est la seule façon de trancher honnêtement.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
- Comparer un prêt sur 15, 20 et 25 ansLa même somme empruntée sur trois durées, mensualité et coût comparés.
- Calculateur du coût total d'un crédit immobilierIntérêts, assurance, frais de dossier et garantie : le coût réel, poste par poste.
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
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- Le remboursement anticipéLe plafond légal de l'indemnité, et les cas où l'opération est perdante.
- Comment réduire son taux d'effortCinq leviers classés par efficacité, du plus rentable au plus marginal.
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Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.