Le taux d'effort est un rapport : la mensualité totale divisée par les revenus. On peut donc agir sur les deux termes, mais pas avec la même efficacité.
1. Solder un crédit en cours
C'est de loin le levier le plus puissant, parce qu'il agit euro pour euro sur le numérateur. Solder un crédit de 250 € par mois libère 250 € de mensualité disponible — l'équivalent d'environ 45 000 € de capacité d'emprunt sur vingt ans.
Voir faut-il solder un crédit avant d'acheter.
2. Allonger la durée
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 12 %, donc le taux d'effort d'autant. Le prix à payer est un coût total plus élevé.
| Durée | Taux | Mensualité | Coût du financement | Écart vs 15 ans |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,11 % | 1 802 € | 74 398 € | — |
| 20 ans | 3,16 % | 1 469 € | 102 585 € | +28 187 € |
| 25 ans | 3,26 % | 1 282 € | 134 633 € | +60 236 € |
3. Augmenter l'apport
Chaque euro d'apport supplémentaire est un euro qui n'est pas emprunté. L'effet est réel mais moins spectaculaire qu'on ne l'imagine : 10 000 € d'apport en plus n'allègent la mensualité que d'une cinquantaine d'euros sur vingt ans.
Attention à ne pas vider l'épargne de sécurité pour cela : le dossier gagnerait sur un critère et perdrait sur un autre.
4. Faire baisser le coût de l'assurance
L'assurance entre dans le taux d'effort. Passer de 0,36 % à 0,15 % sur 250 000 € allège la mensualité d'environ 44 €, soit près d'un point de taux d'effort — pour un effort administratif modeste, et sans contrepartie.
Le levier qui n'en est pas un
Regrouper ses crédits pour « faire baisser la mensualité » est rarement une bonne idée avant un achat immobilier. L'opération allonge la durée, augmente le coût total, et le rachat apparaît sur les relevés — ce que les banques interprètent comme un signal de tension budgétaire, pas comme une bonne gestion.
5. Augmenter les revenus retenus
Le levier le plus lent, mais parfois le plus décisif. Attendre la titularisation, la fin d'une période d'essai, ou une troisième année de bilans pour un indépendant peut changer la nature du dossier — pas seulement son ratio.
Emprunter à deux plutôt que seul relève de la même logique, et il faut alors savoir que la capacité ne double pas : elle est multipliée par 1,7 à 1,9 environ, parce que le reste à vivre exigé augmente aussi.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Le rachat de crédits est-il une solution ?
Rarement, en tout cas juste avant un achat immobilier. L'opération allonge la durée, augmente le coût total, et se voit sur les relevés. Elle peut se justifier dans une situation déjà tendue et bien en amont — plus d'un an avant le projet —, jamais comme un artifice de dernière minute.
Une prime exceptionnelle améliore-t-elle le taux d'effort ?
Elle n'entre généralement pas dans les revenus retenus, sauf si elle se répète depuis plusieurs années et figure sur les avis d'imposition. En revanche, elle peut servir à solder un crédit ou à renforcer l'apport — deux usages qui, eux, améliorent réellement le dossier.
Faut-il attendre une augmentation de salaire ?
Une augmentation acquise et figurant sur les bulletins compte immédiatement. Une augmentation promise ne compte pas. Si elle est proche et significative, attendre deux ou trois bulletins peut valoir la peine — à mettre en balance avec l'évolution des prix et des taux pendant ce temps.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
- Calculateur de taux d'endettementVotre taux d'effort, et où il se situe face à la limite des 35 %.
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
- Comparer un prêt sur 15, 20 et 25 ansLa même somme empruntée sur trois durées, mensualité et coût comparés.
Guides sur le même sujet
- Faut-il solder un crédit avant d'acheter ?Le geste le plus rentable avant un dossier — sauf dans un cas précis.
- Comment augmenter sa capacité d'empruntCe qui marche vraiment, chiffré — et ce qui n'y change rien.
- L'assurance emprunteur, expliquéeCe qu'elle couvre, ce qu'elle coûte, et comment en changer sans frais.
Voir ce que cela donne sur votre projet
Le Passeport Emprunteur reprend l'ensemble de ces éléments et produit un tableau de bord complet, en cinq minutes et sans inscription.
Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.