La réponse courte tient en une ligne : environ 35 % de vos revenus nets peuvent partir en remboursements, assurance comprise, et ce montant mensuel se transforme en capital selon la durée et le taux. La réponse utile est un peu plus longue, parce que trois éléments faussent la plupart des estimations qu'on trouve en ligne.
La règle des 35 %, et ce qu'elle contient vraiment
Le Haut Conseil de stabilité financière recommande aux banques de ne pas dépasser 35 % de taux d'effort, assurance emprunteur incluse, et 25 ans de durée. Cette précision sur l'assurance change tout : elle représente couramment 50 à 80 € par mois, soit un à deux points d'endettement à elle seule.
Un simulateur qui l'oublie annonce donc une capacité surestimée d'environ 5 %. Sur 250 000 €, cela fait 12 000 € de trop — de quoi faire visiter des biens hors de portée pendant des semaines.
Les crédits en cours se retranchent euro pour euro
C'est la deuxième erreur classique. Vos crédits actuels ne réduisent pas votre capacité proportionnellement : ils consomment directement l'enveloppe des 35 %. Un crédit auto de 300 € par mois retire 300 € de mensualité disponible, soit environ 55 000 € de capacité sur vingt ans.
C'est aussi pourquoi solder un petit crédit avant de déposer son dossier est souvent le geste le plus rentable qu'on puisse faire.
Le capital empruntable n'est pas le budget
Troisième erreur, la plus fréquente. Une capacité de 230 000 € avec 40 000 € d'apport ne donne pas 270 000 € de budget : les frais d'acquisition se prélèvent d'abord, et ils représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien.
| Apport | Total disponible | Frais d'acquisition | Prix du bien |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | 240 000 € | −18 004 € | 221 996 € |
| 30 000 € | 260 000 € | −19 381 € | 240 619 € |
| 60 000 € | 290 000 € | −21 447 € | 268 553 € |
Frais d'acquisition estimés dans l'ancien, taux départemental relevé, hors exonération primo-accédant.
L'ordre dans lequel raisonner
Revenus → mensualité maximale → capital empruntable → budget réel après frais. Prendre le problème dans l'autre sens, en partant du prix d'un bien qui plaît, mène presque toujours à une déception.
Ce qui se joue au-delà des chiffres
Deux dossiers au même taux d'effort ne se valent pas. La banque regarde aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus, votre ancienneté professionnelle, et la tenue de vos comptes sur les trois derniers mois. Un découvert récurrent pèse plus lourd qu'un point de taux d'effort.
Elle regarde enfin votre capacité d'épargne, dont l'apport est la preuve la plus lisible. Quelqu'un qui a mis 30 000 € de côté démontre quelque chose qu'aucun ratio ne capture.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Puis-je emprunter en étant seul avec un salaire moyen ?
Oui, mais le montant sera nettement inférieur à celui d'un couple, et pas seulement de moitié : les charges fixes d'un foyer ne sont pas divisées par deux quand on vit seul, et le reste à vivre exigé par la banque tient compte de cette réalité. Un apport plus élevé compense partiellement.
Ma capacité change-t-elle si j'achète pour louer ?
Oui. Les loyers attendus sont partiellement pris en compte — souvent à hauteur de 70 % — ce qui augmente la capacité. Mais les banques appliquent parfois un calcul différentiel plutôt qu'un simple ajout, et exigent généralement un apport plus important sur ce type de projet.
Faut-il ajouter les aides et allocations à mes revenus ?
Les allocations familiales sont parfois retenues, surtout si les enfants sont jeunes et que le versement durera toute la durée du prêt. Les aides ponctuelles ou dégressives ne le sont généralement pas. Cela varie d'un établissement à l'autre : c'est une question à poser directement.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
- Calculateur de taux d'endettementVotre taux d'effort, et où il se situe face à la limite des 35 %.
- Calculateur de reste à vivreCe qui reste chaque mois une fois le crédit et les charges payés.
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Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
- Banque de France — Statistiques officielles des crédits à l'habitat
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.