La question circule sous une forme trompeuse : « il faut 10 % ». Dix pour cent de quoi ? Et est-ce un minimum, une obligation, ou une habitude ? Trois réponses différentes se cachent derrière ce chiffre.
Le plancher réel : les frais d'acquisition
Les frais d'acquisition — les « frais de notaire » — représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se paient comptant le jour de la signature, et les banques acceptent très rarement de les financer.
C'est donc le vrai minimum. Sur un appartement ancien à 250 000 €, il faut environ 19 000 € rien que pour cela — avant que le premier euro ne serve à payer le bien lui-même.
| Apport | Total disponible | Frais d'acquisition | Prix du bien |
|---|---|---|---|
| 19 000 € | 249 000 € | −18 624 € | 230 376 € |
| 45 000 € | 275 000 € | −20 414 € | 254 586 € |
| 80 000 € | 310 000 € | −22 824 € | 287 176 € |
Frais d'acquisition estimés dans l'ancien, taux départemental relevé, hors exonération primo-accédant.
Le niveau attendu : environ 10 % du prix, en plus
Au-delà des frais, la plupart des banques attendent un apport représentant environ 10 % du prix du bien. Ce n'est écrit dans aucun texte : c'est une pratique.
Elle traduit une chose simple. Un emprunteur qui a réuni 25 000 € démontre une capacité d'épargne, donc une capacité à rembourser, que nul ratio ne capture. C'est aussi une marge de sécurité pour la banque : si le bien devait être revendu en catastrophe, elle ne prête pas plus que ce qu'il vaut.
Additionnez les deux, pas l'un ou l'autre
Sur un bien à 250 000 € dans l'ancien, un apport « de 10 % » au sens des banques signifie donc environ 19 000 € de frais plus25 000 € sur le prix, soit 44 000 € d'épargne à mobiliser. C'est le chiffre qui compte, et il est presque toujours plus élevé que ce que les gens ont en tête.
Et le troisième niveau : ce qu'on garde
C'est le point que les articles sur l'apport oublient généralement. Une banque ne regarde pas seulement ce que vous mettez : elle regarde ce qu'il vous reste après. Un dossier qui vide entièrement son épargne présente une mensualité plus faible, mais aucune marge — et cela se voit.
Le repère souvent conseillé est de conserver trois à six mois de mensualité. Voir notre guide apport ou épargne de sécurité.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Le PTZ compte-t-il comme apport ?
Techniquement non — c'est un prêt. Mais les banques le considèrent souvent comme un quasi-apport parce qu'il ne coûte pas d'intérêts et améliore le plan de financement. Il est réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources et de zone géographique, et ses règles évoluent régulièrement : vérifiez-les sur Service-Public.fr.
Puis-je débloquer mon épargne salariale ?
Oui, l'achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé du PEE et du PERCO. Les délais de traitement se comptent en semaines : anticipez, et conservez les justificatifs, la banque les demandera pour tracer l'origine des fonds.
Un apport trop important est-il un problème ?
Cela peut le devenir s'il ne reste plus rien après. Certaines banques préfèrent un apport de 15 % avec 20 000 € conservés à un apport de 25 % avec un compte vide : le second dossier a une mensualité plus faible mais aucune résistance au premier imprévu.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
- Quel apport pour mon projet immobilier ?Trois niveaux d'apport comparés, avec leur effet sur la mensualité.
- Estimation des frais d'acquisitionLe montant à prévoir, et la répartition réelle entre impôts et notaire.
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
Guides sur le même sujet
- Peut-on acheter sans apport ?Le financement à 110 % existe encore : pour qui, à quel prix, et ce qu'il faut préparer.
- Apport ou épargne de sécurité ?Combien garder après l'achat, et pourquoi la banque y attache autant d'importance.
- Faut-il mettre toute son épargne dans l'apport ?Les deux effets opposés d'un apport maximal, chiffrés l'un contre l'autre.
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Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Service-Public.fr — Le portail officiel de l'administration française
- ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement
- Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d'information de l'ACPR et de l'AMF
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.