Oui, cela existe. On parle de financement « à 110 % » : le prêt couvre le prix du bien et les frais d'acquisition. Mais ces dossiers sont devenus nettement plus rares depuis le durcissement des conditions d'octroi, et ils ne s'adressent pas à tout le monde.
Les profils qui l'obtiennent encore
Les jeunes actifs à revenus croissants.Un ingénieur ou un médecin en début de carrière présente un profil où l'absence d'épargne s'explique par la jeunesse, pas par une incapacité à épargner. Les banques savent que le revenu va augmenter.
Les investisseurs locatifs.Sur un bien qui s'autofinance largement, certaines banques acceptent de financer l'opération complète, surtout si l'emprunteur a déjà un patrimoine par ailleurs.
Les fonctionnaires titulaires.La sécurité de l'emploi compense en partie l'absence d'apport dans l'appréciation du risque.
Ce que cela coûte
Un financement sans apport se paie de trois façons : un taux moins favorable, une exigence renforcée sur le reste du dossier, et un capital emprunté plus élevé — donc des intérêts sur les frais d'acquisition, que vous rembourserez pendant vingt ans alors qu'ils n'ont rien financé de tangible.
Ce qu'il faut compenser
Sans apport, tout le reste doit être irréprochable. Concrètement :
- Aucun crédit à la consommation en cours. Un crédit auto sur un dossier sans apport ferme la porte presque à coup sûr.
- Trois mois de relevés impeccables.Pas de découvert, pas de rejet de prélèvement, pas de jeu d'argent.
- Une capacité d'épargne visible.Un virement mensuel régulier vers un livret, même modeste, vaut mieux qu'un solde qui remonte et redescend.
- Un reste à vivre confortable, qui compense l'absence de marge patrimoniale.
La question qu'il faut se poser
Acheter sans apport n'est pas seulement plus difficile à obtenir : c'est aussi plus risqué pour l'acheteur. Pendant les premières années, le capital remboursé est faible et le bien a supporté 8 % de frais non récupérables. En cas de revente rapide, le produit de la vente peut ne pas suffire à solder le prêt.
Ce n'est pas une raison pour renoncer — c'est une raison pour n'acheter sans apport que si l'on compte rester.
Contenu rédigé et relu par la rédaction de Pretim, à partir des sources publiques citées en bas de page. Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la-nous.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il rester pour ne pas perdre d'argent ?
Il n'y a pas de règle universelle : cela dépend des frais supportés, du capital remboursé et de l'évolution du prix du bien. Ce qu'on peut dire mécaniquement : les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix et ne se récupèrent pas, et le capital remboursé les premières années est faible. Il faut donc plusieurs années avant que la revente cesse d'être perdante, hors hausse des prix.
Un prêt familial peut-il servir d'apport de substitution ?
Cela dépend de sa forme. Une donation devient votre argent et compte comme apport. Un prêt familial formalisé et remboursable est une dette : il peut peser sur votre taux d'endettement. Une avance sans échéance est parfois acceptée comme quasi-apport. Dans tous les cas, annoncez-la : les mouvements de fonds se voient sur les relevés.
Le prêt Action Logement est-il un apport ?
C'est un prêt complémentaire à taux réduit, réservé aux salariés d'entreprises du secteur privé sous certaines conditions. Comme le PTZ, il n'est pas un apport au sens strict mais améliore le plan de financement. Son montant et ses conditions sont fixés par l'organisme : renseignez-vous auprès de votre employeur.
Pour aller plus loin
Calculez-le sur vos chiffres
- Quel apport pour mon projet immobilier ?Trois niveaux d'apport comparés, avec leur effet sur la mensualité.
- Calculateur de capacité d'empruntLe capital que vos revenus permettent d'emprunter, assurance comprise.
- Estimation des frais d'acquisitionLe montant à prévoir, et la répartition réelle entre impôts et notaire.
Guides sur le même sujet
- Combien d'apport faut-il pour acheter ?Le plancher réel, le niveau attendu, et pourquoi ce sont deux choses différentes.
- Comment préparer son dossier de prêtCe que la banque lit vraiment sur vos relevés, et les trois mois qui précèdent.
- Faut-il solder un crédit avant d'acheter ?Le geste le plus rentable avant un dossier — sauf dans un cas précis.
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Créer mon Passeport EmprunteurSources
- Service-Public.fr — Le portail officiel de l'administration française
- ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement
- Haut Conseil de stabilité financière — L'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers
Informations vérifiées le 7 août 2026. La réglementation et les conditions bancaires évoluent : en cas de doute, la source officielle fait foi.
Les résultats affichés par Pretim sont des estimations fournies à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni une décision d'octroi, ni un conseil financier personnalisé. Les conditions réelles dépendent notamment de l'établissement prêteur, de votre situation et des conditions de marché.